Rządowe dopłaty do kredytów hipotecznych to gorący temat, wpływający zarówno na możliwości kredytobiorców, jak i oferty bankowe. Po zamknięciu programu "Bezpieczny Kredyt 2%" i zarzuceniu prac nad zapowiadanym "Kredytem na Start" jedynym programem dostępnym dla części kredytobiorców pozostaje "Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy", który pomaga uzyskać finansowanie bez wkładu własnego. W tym artykule dowiesz się, jak dotychczasowe programy wpływały na rynek nieruchomości i dlaczego nie warto czekać z zakupem mieszkania.  

Czy rząd wprowadzi nowe programy dopłat do kredytów hipotecznych?  

Biorąc pod uwagę Wykaz Prac Legislacyjnych oraz Ustawę budżetową, można jasno stwierdzić, że rząd nie planuje wprowadzić nowych programów wspomagających kredytobiorców. Projekt ustawy "Kredyt na Start" został wycofany, a środki budżetu państwa zostały przekierowane na inne cele - głównie na Fundusz Dopłat BGK i na budownictwo społeczne, w tym Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM).  

Oznacza to, że odkładanie zakupu mieszkania w oczekiwaniu na programy pomocowe spotyka się z brakiem jakiejkolwiek nowej inicjatywy ustawodawczej, która mogłaby wesprzeć kredytobiorców. Ponadto analiza historyczna dotychczasowych programów dopłat pokazuje, że oczekiwanie rzadko przynosi realne benefity dla kupujących.  

MIT I: Tani kredyt. Czego uczy historia programu "Bezpieczny Kredyt 2%"?  

Trwający od 1 lipca 2023 roku do 2 stycznia 2024 roku program "Bezpieczny Kredyt 2%" może zostać potraktowany jako lekcja o polskim rynku nieruchomości i niewłaściwych skutkach programów dopłat. Pomoc, która miała zdjąć z kupujących część oprocentowania, została wprost zniwelowana przez wyższe ceny lokali.

Przez przewagę popytu na mieszkania nad ich podażą, w krótkim czasie doszło do wzrostu cen nieruchomości nawet o kilkanaście procent. Nawet jeśli kredytobiorca uzyskał niższe oprocentowanie w banku, musiał liczyć się z wyższymi cenami powierzchni mieszkaniowej, szczególnie w dużych miastach. Stworzyło to jednocześnie problem dla konsumentów niekwalifikujących się do programu, ponieważ spotkali się z nagłym skokiem cen i nie mogli liczyć na żaden inny system rekompensat.  

Jeśli jesteś w momencie, w którym myślisz o zakupie mieszkania, powinieneś wiedzieć, jak kolejne miesiące oczekiwania przekładają się na Twoją faktyczną sytuację majątkową. 

Gdy wynajmujesz mieszkanie, Twoje środki zostają przeznaczone na cel typowo konsumpcyjny – wynajem nie zwiększa Twojego majątku, wręcz przeciwnie. Są to pieniądze, które z miesiąca na miesiąc oddajesz właścicielowi mieszkania.

Biorąc pod uwagę średni koszt wynajmu w okolicy 2547 zł w kilku największych miastach w Polsce, rok czekania kosztuje około 30 tysięcy złotych. Spłacając kredyt, nawet na nieco wyższym oprocentowaniu, z każdą ratą zwiększasz swój majątek, ponieważ środki wpływają bezpośrednio na spłatę długu Twojej docelowej nieruchomości. Co ważne, dla kredytobiorców często pojawiają się opcje refinansowania zadłużenia - nawet jeśli warunki bankowe zmienią się na lepsze w perspektywie kilku następnych lat, można bezpłatnie przenieść kredyt do innego banku na lepszych warunkach.  

FAKT: Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy – jedyna aktywna ścieżka 

Na rynku pozostaje jedna warta uwagi ścieżka wsparcia, która polega na innych mechanizmach niż przeszłe programy dopłat. RKM wspomaga młodych kredytobiorców przy zakupie pierwszego mieszkania poprzez zabezpieczenie wkładu własnego oraz umorzenie części kapitału przy narodzinach kolejnych dzieci w trakcie spłaty. Za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego kredytobiorca może uzyskać do 100 tysięcy złotych w formie gwarancji zastępującej wkład własny.  

Trzeba jednak uczciwie powiedzieć o ograniczeniach programu – mieszkania objęte są limitem ceny za metr kwadratowy, właściwym dla danego regionu. Cena nieruchomości wpływa więc bezpośrednio na to, czy kwalifikuje się ona do programu RKM. Ponadto, kupujący musi posiadać odpowiednią zdolność kredytową odpowiadającą pełnej kwocie mieszkania, pomimo części kapitału gwarantowanej przez państwo.  

Kupować czy czekać? Podsumowanie 

W obecnych realiach rynkowych oczekiwanie na nowe programy dopłat rządowych nie ma podstaw a jednocześnie z miesiąca na miesiąc może generować koszty alternatywne. W sytuacji, gdy masz dobrą zdolność kredytową i odłożony wkład własny lub kwalifikujesz się do programu RKM, warto rozważyć zakup nieruchomości już teraz. Bezpieczną strategią jest zabezpieczenie kredytu stałą stopą procentową na pięć lat oraz pozostawienie sobie furtki do refinansowania w przyszłości, jeśli sytuacja rynkowa się poprawi. 

Pytania i odpowiedzi

Czy rząd planuje wprowadzić nowe programy dopłat do kredytów?

• Nie, rząd nie prowadzi obecnie żadnych prac nad nowymi programami dopłat do odsetek kredytów komercyjnych. Projekt ustawy o kredycie „naStart” został definitywnie wycofany z Wykazu Prac Legislacyjnych. Środki publiczne z budżetu państwa zostały przekierowane na wsparcie podaży – głównie do Funduszu Dopłat BGK z przeznaczeniem na budownictwo społeczne (SIM/TBS).

Jak kupić mieszkanie bez wkładu własnego w ramach programu rządowego?

• Kupno mieszkania bez wkładu własnego w gotówce umożliwia program „Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy” (RKM). W tym rozwiązaniu brakujący wkład własny zostaje objęty gwarancją Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK). Gwarancja może wynieść do 20% wartości nieruchomości, nie więcej jednak niż 100 000 zł, co pozwala bankom komercyjnym sfinansować do 100% ceny zakupu. Aby skorzystać z programu, kupowana nieruchomość musi zmieścić się w ustawowych limitach ceny za metr kwadratowy obowiązujących w danej lokalizacji, a kredytobiorca musi wykazać odpowiednią zdolność kredytową na pełną kwotę zobowiązania. Dodatkowo w trakcie spłaty kredytu przysługuje tzw. spłata rodzinna (umorzenie 20 000 zł kapitału po urodzeniu drugiego dziecka oraz 60 000 zł po urodzeniu trzeciego i kolejnych).

Czy biorąc kredyt ze stałym oprocentowaniem, można go później zmienić na tańszy?

• Tak. Wybór stałego oprocentowania (np. na 5 lat) nie blokuje możliwości obniżenia kosztu kredytu w przyszłości. Jeśli rynkowe stopy procentowe spadną lub banki zaoferują korzystniejsze warunki, kredytobiorca może skorzystać z procedury refinansowania – czyli przenieść zadłużenie do innego banku na tańszą ofertę. Zgodnie z polskim prawem banki nie mogą pobierać prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu o stałym oprocentowaniu po upływie 36 miesięcy od jego zaciągnięcia, a wiele instytucji rezygnuje z tej opłaty całkowicie już od pierwszego dnia trwania umowy. Jeśli chcesz sprawdzić możliwości refinansowania dla swojego kredytu, umów się z nami.

Artykuł ma charakter informacyjny. Sposób liczenia zdolności, możliwości finansowania oraz warunki kredytowe zależą od indywidualnej sytuacji i zasad stosowanych przez konkretne instytucje. Wszystkie zastosowane wyliczenia w artykule mają charakter poglądowy.